投资要点

(资料图片仅供参考)

上周（2023.8.12-2023.8.18，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.9%，同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别为-2.6%，-2.3%，超额收益分别为0.7%、0.4%。29 个中信行业板块中房地产位列第16。

房地产基本面与高频数据：

（1）新房市场：上周38 城新房成交面积214.9 万方，环比+19.1%，同比-27.9%；2023 年8 月1 日至8 月18 日累计成交530.0 万方，同比-32.1%。今年截至8 月18 日累计成交10658.9 万方，同比-4.7%。

（2）二手房市场：上周17 城二手房成交面积132.8 万方，环比-3.2%，同比-6.5%；2023 年8 月1 日至8 月18 日累计成交363.1 万方，同比-5.1%。今年截至8 月18 日累计成交5307.1 万方，同比+35.1%。

（3）库存及去化：14 城新房累计库存9216.2 万方，环比+0.1%，同比-3.8%；14 城新房去化周期为14.8 个月，环比变动+0.4 个月，同比变动-1.1 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.2 个月、8.5个月、17.4 个月、40.4 个月，环比分别变动-0.2 个月、+0.2 个月、+0.8个月、+0.6 个月。

（4）土地市场：2023 年8 月14 日-2023 年8 月20 日百城供应土地数量为329 宗，环比-28.6%，同比-48.4%；供应土地建筑面积为2273.9 万方，环比-18.5%，同比-41.7%。百城土地成交建筑面积674.9 万方，环比-51.0%，同比-79.2%；成交楼面价1548 元/平，环比-27.1%、同比+49.6%；土地溢价率2.3%，环比-0.8pct，同比-2.9pct。

重点数据与政策：全国层面：国家统计局发布1~7 月份全国房地产市场基本情况，全国房地产开发投资同比下降8.5%，商品房销售同比下降1.5%。人民银行下调MLF 利率、7 天期逆回购利率。央行发布2023 年第二季度中国货币政策执行报告，继续落实首套房贷利率政策动态调整机制，加大城中村改造的支持力度。证监会明确落实“活跃资本市场、提振投资者信心”等政策措施。地方层面：山东印发关于进一步提振扩大消费的若干政策措施的通知，鼓励配套基础设施改造。广州住建局表示今年广州全市至少推进127 个城中村改造项目。南昌出台15 条房地产新政，首次购房首付比例最低执行20%。青岛、阜阳、北京等地宽松公积金政策，成都、德阳、眉山和资阳四城市实行公积金同城化，非缴存地购房可向缴存地申请贷款。

周观点：8 月第3 周新房成交数据环比小幅上升13%，同比降幅缩窄。

二手房销售同比环比均下降。央行发布2023 年第二季度中国货币政策执行报告，继续落实首套房贷利率政策动态调整机制。多城放松公积金相关政策，我们认为中央对于房地产的表态持续积极，三季度可以期待更多放松政策落地，如一线城市的限购限贷局部放松、城中村改造的后续推进。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时由于疫情影响褪去带来利润修复，物业股有望迎来估值+业绩的双击，建议关注物业行业的投资机会。1）开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。

关键词：